ANTE UN EMBARGO

¿Qué es un embargo de vivienda?

Se refiere al procedimiento por el cual un deudor ejecuta la garantía sobre la vivienda de un adeudo (puede ser hipoteca u otro tipo de deuda). Puede ser que la vivienda sea la garantía directa del adeudo (caso de una hipoteca) o que un juez decida el embargo de una vivienda por una deuda personal (caso de deudas con la seguridad social por ejemplo).

¿Quien puede lanzar un embargo de vivienda?

La puede solicitar cualquiera con quien se tengan deudas impagadas. En el caso de hipoteca el propio contrato hipotecario directamente indica esta circustancia en caso de impago. En otros casos, es el juez el que por el monto de la deuda impagada puede forzar la liquidación de los bienes del deudor entre los que se puede incluir un activo inmobiliario.

¿Cuáles son los embargos de vivienda habituales?

Actualmente suele ser la banca la que ejecuta hipotecas impagadas.

¿Cuál es el proceso de embargo de una vivienda?

El caso habitual (banca) suele seguir esta secuencia :

1. Aviso de cuota impagada. Normalmente suele ser a los pocos días del impago y suele ser primero por llamada telefónica.
2. Vencida la primera cuota impagada el banco notifica por carta (a veces por email y sms tambien) la situación. Suele volverse a llamar por teléfono.
3. Pasadas de 3 a 6 cuotas impagadas el banco suele incluir al cliente en la lista de morosos de ASNEF. Esto va a dificultar al cliente refinanciarse en otro banco.
4. Demanda en juzgado. El banco presenta demanda por impago en juzgado.
5. Notificación al registro de la Propiedad de que la vivienda tiene cargas (impagos).
6. Dependiendo del juzgado, entre el mes 6 y el 12 se convoca la subasta del bien. Se anuncia fecha, hora y sitio en el Tablón de Anuncios del Ayuntamiento, Registro de la Propiedad y  juzgados, así como en boletines oficiales.
7. Subasta. Los interesados realizan ofertas por el bien.  Si no hay ofertas superiores al precio mínimo estipulado y se trate de una vivienda habitual, en el caso de que la cantidad que se le deba por todos los conceptos es inferior al 70% del valor fijado de subasta, el banco puede adquirirla por el 60% de ese valor de subasta.Si quedara dinero pendiente de pago, aún perdiendo la vivienda, la deuda seguirá viva y sumando intereses.
8. Lanzamiento. El antiguo dueño debe abandonar la vivienda. En caso contrario se inicia el proceso de desahucio, El juzgado señala una fecha y una hora a partir de la cual el nuevo propietario, acompañado de una comisión judicial, un cerrajero y en algunos casos presencia policial, cambia la cerradura y toma el inmueble.

¿Qué costes tiene?

No es una cifra exacta. Hay que pensar que se suman intereses, costes de procuradores, abogados … Es extraño que bajen de los 18000 € actualmente (que paga el embargado).

¿Qué se puede hacer para evitar un embargo de vivienda?

1. ¿Hay seguro de impago de hipoteca¿. En algunos bancos se suscribe un seguro de impago. Puede llegar a cubrir hasta 12 cuotas.
2. Puede compartir vivienda para aumentar ingresos?. Alquilar una habitación por ejemplo.
3. Si va vender, venda rápido antes de que conste que la vivienda tiene cargas. Las subastas de vivienda en muchos casos son «mataderos» y los costes del proceso son ya enormes.
4. El banco quiere su dinero, no su vivienda. Por tanto, suelen estar abiertos a negociar con la cuota. Puede intentar aplicar un periodo de carencia de unos meses para ganar tiempo (a veces la banca acepta). Puede intentar diferir pago del capital  al final con lo que baja la mensualidad ahora (para subir luego). Esto último no es habitual en España pero no es imposible. Se puede intentar ampliar el periodo de amortización del crédito (de 25 años a 40 por ejemplo). Siempre hay que tener en cuenta que el banco no quiere casas… quiere su dinero.
5. Hay bancos que aceptan dación de pago. Depende mucho del banco y del cliente. No hay regla fija en este caso.
6. Declararse en quiebra. Es el equivalente al concurso de acreedores de las empresas. Es una figura poco usada en España (aunque si mucho en USA). Tenemos dos meses para hacerlo tras haber informado a la entidad financiera de nuestra insolvencia. Ley 22/2003.
7. Usar plataformas como PAH para presionar al banco. Esta es un arma de doble filo porque una vez entremos en esa «pelea» el banco no va a negociar de buena gana. Estas plataformas tienen apoyo legal, asesoría y capacidad de movilización pero a veces ganan y a veces pierden.

¿Cuántos embargos hay en España?

Segun el INE en 2014.

Total

General

70.422

Vivienda nueva

11.312

Vivienda segunda mano

59.110

Andalucía

General

16.469

Vivienda nueva

4.488

Vivienda segunda mano

11.981

Aragón

General

1.487

Vivienda nueva

114

Vivienda segunda mano

1.373

Asturias, Principado de

General

574

Vivienda nueva

38

Vivienda segunda mano

536

Balears, Illes

General

1.941

Vivienda nueva

245

Vivienda segunda mano

1.696

Canarias

General

4.888

Vivienda nueva

1.302

Vivienda segunda mano

3.586

Cantabria

General

516

Vivienda nueva

79

Vivienda segunda mano

437

Castilla - La Mancha

General

4.024

Vivienda nueva

476

Vivienda segunda mano

3.548

Castilla y León

General

2.675

Vivienda nueva

392

Vivienda segunda mano

2.283

Cataluña

General

14.347

Vivienda nueva

1.333

Vivienda segunda mano

13.014

Ceuta

General

32

Vivienda nueva

1

Vivienda segunda mano

31

Comunitat Valenciana

General

11.160

Vivienda nueva

1.414

Vivienda segunda mano

9.746

Extremadura

General

1.363

Vivienda nueva

152

Vivienda segunda mano

1.211

Galicia

General

1.751

Vivienda nueva

130

Vivienda segunda mano

1.621

Madrid, Comunidad de

General

4.424

Vivienda nueva

367

Vivienda segunda mano

4.057

Melilla

General

8

Vivienda nueva

0

Vivienda segunda mano

8

Murcia, Región de

General

3.709

Vivienda nueva

597

Vivienda segunda mano

3.112

Navarra, Comunidad Foral de

General

363

Vivienda nueva

33

Vivienda segunda mano

330

País Vasco

General

358

Vivienda nueva

27

Vivienda segunda mano

331

Rioja, La

General

333

Vivienda nueva

124

Vivienda segunda mano

209