Felices Fiestas!!!

OS DESEAMOS UNA  BUENA SALIDA Y ENTRADA DE AÑO Y QUE 2015 VENGA CARGADO DE SALUD, PAZ Y FELICIDAD PARA TODOS.

Adriano Servicios Inmobiliarios

¿Qué es una casa «clavo»?

Son casas que quedan «aisladas» en nuevas infraestructuras urbanísticas. El caso habitual es un propietario que se niega a vender su terreno a una constructora y queda rodeado (y en algunos casos sitiado) por nuevas construcciones. El término proviene de China aunque el fenómeno es mundial y viene de antiguo.

Estos son algunos casos pintorescos :

Zhuang Longdi :

Fuente : Daylymirror

Al contrario que sus vecinos, Zhuang se negó a vender  y después de 10 años de lucha a sus 75 años vive en una «isla» rodeado de una urbanización de lujo. El canal de agua que rodea la vivienda es artificial y fue una de las numerosas medidas de presión que este hombre ha sufrido.

Casa Wenling :

Fuente : people.com.cn

Situada en la provincia oriental de Zhejian en China, su propietario resistió durante más de un año mientras una carretera la rodeándola. Uno de los inquilinos, Luo, de 67 años, se resistía a dejarla para permitir que se construyera una carretera. Al final, después de una año en esta situación se alcanzo un acuerdo de venta. La casa fue demolida en 2012.

Casa Chongquin :

Fuente : elmundo.es , wikipedia.com

Sitiados durante dos años, la empresa constructora cavó un foso de veinte metros alrededor y les privo de luz y agua. Finalmente se llego a un acuerdo por 330 000 € y la vivienda fue derruida.

 Casa Changsha :

Fuente : people.com.cn

Situada frente a un gran centro comercial. Su propietario se nego a vender a cualquier precio. Ahora constituye una atracción turística más de la ciudad.

Casa Honk Kong :

Fuente : people.com.cn

En este caso un inquilino de la vivienda consideraba que la compensación era demasiado baja y se negó a abandonar la vivienda. Mientras tanto, la constructora aisló la el edificio y dificulto su acceso. Finalmente hubo acuerdo.

Casa Narita :

Fuente : Taringa.

Es lo que parece, una granja en medio de un aeropuerto (de Narita, Japón). En este caso, el caso va para largo porque el propietario no piensa vender a ningún precio.

Casa de Austin Spriggs :

Fuente : Taringa.

Actualmente el uso que se le da a la casa es como oficina y estudio de arquitectura donde Austin Spriggs, el dueño, trabaja junto a su hija Ángela.

¿Dónde se producen más casos de casa «clavo»?

En China por el gigantesco movimiento del campo a la ciudad que ha habido en los últimos 30 años.

¿Hay casos en España?

Por supuesto, aunque en general no tan sangrantes. Por regla general suele haber acuerdo final o los ayuntamientos tiran de expropiación (aunque luego se puede estar litigando muchos años en los tribunales).

¿Qué son las SOCIMIs?

Sus siglas corresponden a Sociedades Cotizadas Anónimas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (Socimis) y son unos vehículos de inversión creados en España a imagen de los REIT (Real Estate Investment Trust) norte americanas nacidos en los años 60 del siglo pasado.

¿Bajo que ley se regulan?

Bajo la Ley 11/2009 del 26 de Octubre , modificada en la Ley 16/2012 el 27 de Diciembre.

¿Cuál es su propósito?

Son empresas (sociedades anónimas) cotizadas cuya actividad principal es la adquisición, promoción y rehabilitación de activos inmobiliarios para su arrendamiento, directamente o  a través de participaciones en el capital de otras SOCIMI.

¿Qué características tienen?

– Deben cotizar en mercado español o europeo.

– El capital social es de al menos 50 millones de euros.

– Al menos 50 accionistas.

– Deben invertir al menos el 80% de su activo en inmuebles urbanos, para el alquiler, adquirido en plena propiedad y/o en participaciones en el capital de otras SOCIMI.

– Al menos el 80% de sus ingresos debe provenir de rentas de alquiler y de dividendos obtenidos de la participación en otras SOCIMIs

– Los inmuebles adquiridos deben permanecer al menos 3 años dentro de la sociedad y 7 años si han sido promovidos por ella.

– Al menos debe poseer 3 inmuebles donde ninguno represente mas de un 40% del activo en el momento de la adquisición.

– Tienen limitada la financiación ajena al 70% del activo.

– Es obligatorio que estas sociedades repartan beneficio anualmente a sus accionistas. Al menos repartirá el 80% de los beneficios obtenidos por rentas de alquiler, el 50% de las ganancias por ventas de activos y el 100% de lo obtenidos de otrasSOCIMIs o REITs participadas.

En resumidas cuentas son empresas que agrupan patrimonio inmobiliario urbano para proceder a su arrendamiento.

¿Cómo es su fiscalidad?

Tienen algunos beneficios fiscales :

– Tributan al 19% en impuesto de sociedades salvo las rentas que provengan de la misma SOCIMI o participadas por ella.

– No estarán sometidos a retención los dividendos distribuidos a sus socios, tanto personas físicas como jurídicas.

– Bonificación del 95% en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

– Quedarán exentos los dividendos distribuidos a sus socios personas físicas residentes y a los no residentes sin establecimiento permanente (salvo residentes en paraísos fiscales); y, con determinados límites, se considerarán exentas las plusvalías derivadas de la venta de las acciones de los citados socios. Las personas jurídicas se benefician de una deducción en la cuota íntegra.

¿Cuántas hay en España?

Se espera para 2015 unas 30 SOCIMIs.

¿Tienen riesgo?

Por supuesto. Si los activos no se alquilan la SOCIMI no da beneficios (o da perdidas). Ahora bien, están diseñadas como un producto muy ventajoso fiscalmente hablando con el propósito de vender ladrillo a inversores internacionales. Por tanto, este tipo de empresas, juega con ventaja.

¿Son aptas para el pequeño inversor?

En teoría nada lo impide, pero al ser muy nuevas, todavía no se sabe quien gestiona bien o mal y en consecuencia hay falta de información fiable. Por tanto todavía no son recomendables.

¿Cuándo se ha aprobado?

El 19 de noviembre de 2014 en el Boletín Oficial de Castilla y León ORDEN FYM/953/2014 .

¿Cuál es el objetivo?

Facilitar el acceso y la permanencia en una vivienda en régimen de alquiler a población con menores recursos económicos. Quedan excluidos por tanto :

– Arrendamientos de las viviendas de protección pública de promoción directa.

– Subarrendamientos.

– Arrendamientos de habitaciones o parciales de viviendas.

– Los arrendamientos de locales usados como vivienda.

– Los arrendamientos para usos distintos del de vivienda.

¿Qué presupuesto tienen?

2,97 Millones de euros que se priorizaran por familias de menores recursos y más miembros.

¿En qué consiste la ayuda?

Consiste una subvención parcial a la renta anual destinado a personas físicas (no empresas) mayores de edad que pueden formar parte o no de unidades de convivencia y que alquilen viviendas situadas dentro de la Comunidad de Castilla y León y sean su residencia habitual y permanente.

A efectos de calculo de subvención, la renta será la que aparezca en el contrato de arrendamiento de la vivienda.

Se considera unidad de convivencia al conjunto de personas que habitan y disfrutan de una vivienda de forma habitual y permanente y con vocación de estabilidad, con independencia de la relación existente entre todas ellas (por ejemplo una familia, una pareja de hecho o distintas personas que comparten piso de modo permanente).

¿Qué cuantías?

– La cuantía de la subvención será el resultado de aplicar a la renta anual el porcentaje del 30%, sin que pueda exceder de 1.710 euros anuales.

– Estas ayudas se abonarán mensualmente por el importe proporcional al montante anual que corresponda, previa justificación del pago de la renta.

La fecha límite para percibir esta ayuda será el 31 de diciembre de 2016, independientemente de que no se hubiese alcanzado el plazo máximo de duración de la subvención.

¿Qué requisitos tienen?

a) Ser titular de un contrato de arrendamiento de vivienda, formalizado con posterioridad al 31 de diciembre de 2010. En el contrato tiene que aparecer la mención expresa de su referencia catastral. Si la vivienda es de protección pública, el contrato de arrendamiento deberá estar visado por el Servicio Territorial de Fomento correspondiente.

b) Que la vivienda arrendada constituya la residencia habitual y permanente del arrendatario, lo que se comprobará con el certificado de empadronamiento que acredite a fecha de presentación de la solicitud, las personas que tienen su domicilio habitual en la vivienda objeto del contrato de arrendamiento. El certificado deberá haber sido expedido dentro del plazo de presentación de solicitudes.

c) Poseer la nacionalidad española, o la de alguno de los Estados miembros de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo, Suiza, o el parentesco determinado por la normativa que sea de aplicación. En el caso de los extranjeros no comunitarios, deberán tener residencia legal, en España.

d) Que los ingresos de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, sean superiores a 1 vez el IPREM sin corregir e inferiores a 2,5 veces el IPREM corregido. El IPREM esta a 7.455 y por tanto los ingresos van de 7.455 a 18.637 € anuales en la unidad de convivencia.

e) Que los ingresos de las personas que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda arrendada, consten o no como titulares del contrato de arrendamiento, determinados según la letra anterior, sean inferiores al límite máximo de ingresos de la unidad de convivencia.

f) Que la renta de la vivienda objeto del contrato de arrendamiento sea igual o inferior a la cantidad en euros mensuales que se indica a continuación, en función de los ámbitos territoriales:

Ámbito 1B Renta máxima 475 €/mes
Ámbito 1C Renta máxima 420 €/mes
Ámbito 2 y 3 Renta máxima 400 €/mes
Ámbito 4 Renta máxima 350 €/mes

Referente a los ingresos y los límites de IPREM el modo de cálculo no es tan evidente como sumar los ingresos. Se debe seguir el siguiente proceso :

– Se cogen las casillas 366 y 374 de la declaración de la renta de cada miembro con ingresos y se divide entre 7.455,14 (IPREM).

– Se suman todas.

– Se aplica un factor de corrección según esta tabla :

Aplicando estas cifras nos dará un factor corregido de ingresos en base a IPREM. Esta cifra que sale son los ingresos de la unidad de convivencia.

A esta cifras es a la que se refiere el punto d) de la convocatoria.

Por otra parte, los límites de ingresos se calcularan así.

Se determinará conforme a las siguientes reglas:
‐  Si  la  unidad  de  convivencia  está  compuesta  por  una  sola  persona  adulta  (18  años  ó  más):  la  cuantía  del  IPREM  se  multiplica por 1.
‐ Si la unidad de convivencia está compuesta por dos o más personas:
• La primera persona adulta (18 años ó más) computa 1 vez el IPREM.
• Cada persona adicional de 14 años o más computa 0,5 veces el IPREM.
• Cada persona adicional menor de 14 años computa 0,3 veces el IPREM.

Así por ejemplo un matrimonio con dos hijos de 15 y 11 años el cálculo sería :

1 (primer cónyuge) + 0.5 (segundo cónyuge) + 0.5 (hijo de 15 años) + 0.3 (hijo de 11) = 2.3 IPREM corregidos de límite de ingresos.

Si los límites de ingreso son menores que los ingresos corregidos no se puede optar a la subvención.

NO PODRÁ CONCEDERSE LA AYUDA, cuando el solicitante o alguno de los que tengan su residencia habitual y permanente en la vivienda se encuentre en alguna de las situaciones siguientes:

a) Ser propietario o usufructuario de alguna vivienda en España. Se exceptuarán quienes acrediten fehacientemente la no disponibilidad de la misma por causa de separación o divorcio, o no puedan habitar la misma por cualquier otra causa ajena a su voluntad.

b) Que el arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda, tenga parentesco en primer o segundo grado de consanguinidad o de afinidad con el arrendador de la vivienda.

c) Que el arrendatario o cualquiera de los que tengan su domicilio habitual y permanente en la vivienda sea socio o partícipe de la persona física o jurídica que actúe como arrendador.

¿Cómo son los ámbitos municipales en Castilla y León?

¿Dónde se presenta la solicitud?

Presencial :

– Servicios Territoriales de Fomento  de la respectiva provincia.

– Oficinas de Información y Registro de la Junta de Castilla y León.

– En cualquiera de los lugares establecidos en el artículo 38.4 de la Ley 30/1992 (LRJAP).

Electrónico :

– Por Internet desde esta misma página.  Ver requisitos técnicos.

– Se admite presentación por TELEFAX.

¿ Cómo contestan?

– Por correo postal al domicilio del interesado.

-Por  correo electrónico que conste en la solicitud.

¿Qué es la renta antigua?

Con este término nos referimos a contratos de alquiler que entraron en vigor antes de la Ley de Arrendamientos de 1964 y bajo su amparo.

¿Por qué son especiales?

Porque eran contratos con características muy beneficiosas para los inquilinos. En especial que la actualización de las rentas fue muy baja a lo largo de los años (durante periodos por debajo de la inflacción) y la renovación forzada del contrato si era deseo del inquilino (con posibilidades de que lo continuaran los descendientes del inquilino).

¿Bajo que ley nace?

Les acaba de dar forma la ley del 64 aunque su formación es muy anterior en muchos casos,

¿Cuál es el problema con estas rentas?

El problema es que suelen ser viviendas y locales situadas a veces en zonas privilegiadas de las ciudades con unas rentas bajísimas respecto a precio de mercado. Es habitual el caso de que el propietario del inmueble tenga que soportar costes de comunidad o impositivos muy superiores a las rentas que obtienen de las viviendas.

¿Cómo han evolucionado?

Con el Decreto Ley de 30 de Abril de 1985 también conocida como Ley Boyer dispuso :

1. Los contratos de arrendamiento de viviendas o locales de negocio que se celebren a partir de la entrada en vigor del presente Real Decreto-ley tendrá la duración que libremente estipulen las partes contratantes, sin que les sea aplicable forzosamente el régimen de prórroga establecido por el artículo 57 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, texto refundido aprobado por Decreto 4104/1964, de 24 de diciembre, y sin perjuicio de la tácita reconducción prevista en el artículo 1.566 del Código Civil.

2. Dichos contratos, salvo lo dispuesto en el apartado anterior, se regularán por las disposiciones vigentes sobre arrendamientos urbanos.

Y por tanto, a partir de ese decreto la prorrogas forzosas desaparecieron en los nuevos contratos de arrendamiento celebrados. Con ello, los contratos con «renta antigua» seguían en vigor pero no podían firmarse nuevos (salvo subrogados).

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994 trajo nuevos cambios :

– Si el piso no ha pasado todavía a un inquilino distinto al primero antes de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre, la vivienda se podrá subrogar de forma exclusiva y excluyente al cónyuge del inquilino no separado legalmente o de hecho, o a los hijos que conviviesen con inquilino original durante los dos años anteriores a su fallecimiento. También se podría subrogar a los ascendientes del inquilino que estuviera a su cargo y hubieran convivido con él los tres años anteriores a su muerte. Una vez subrogado el piso con estas excepciones, el alquiler de renta antigua se extinguirá una vez fallezca este segundo inquilino que ha recibido la vivienda, sea cónyuge, ascendiente o hijo del inquilino original si tiene una minusvalía igual o superior al 65%. No obstante, si los hijos no tienen ese grado de invalidez, el contrato de alquileres terminará en dos años después de la subrogación o el día en que este cumpla 25 años si fuera posterior.

– Si ya se traspasó el piso alquilado de inquilino original a otro procedente –cónyuge, ascendiente o hijo- después de la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 noviembre, solo se permitirá un subrogación al cónyuge no separado legalmente o de hecho, a los hijos del inquilino que hubiesen vivido dos años en la vivienda antes de su muerte. Al igual que en el caso anterior, “operada la subrogación, el contrato se extinguirá al fallecimiento del subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una minusvalía igual o superior al 65%, en cuyo caso se extinguirá a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de 25 años si esta fecha es posterior. No se autorizan ulteriores subrogaciones”.

– Si a la entrada en vigor de la Ley 29/1994 de 24 de noviembre se hubiesen operado dos subrogaciones, no se permitirán nueva subrogación.

(fuente bufete Acedo Abogados)

 Si quien firmo fue una persona física (particular) :

– La primera subrogación se permite a favor del cónyuge del arrendatario, hasta su jubilación o fallecimiento; podría subrogarse un descendiente en defecto de dicho cónyuge, en cuyo caso no cabría segunda subrogación y se extinguiría a los veinte años a contar desde la entrada en vigor de la nueva Ley.

– La segunda subrogación se concede a favor de los descendientes del arrendatario, una vez fallecido o subrogado el cónyuge y siempre que no hayan transcurrido veinte años desde la entrada en vigor de la nueva Ley, extinguiéndose el contrato igualmente al finalizar dicho plazo.

No olvidemos que el traspaso del local de negocio en los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994 incrementa los plazos anteriores en cinco años.

Si quien firmo era persona jurídica (empresa, autónomo…) :

-La extinción de los contratos en los que se desarrollen actividades económicas (las comprendidas en la División 6 del Impuesto sobre Actividades Económicas) se producirá en un plazo de veinte años a contar desde la entrada en vigor de la Ley (es decir, el 1 de enero de 2015), salvo si los locales exceden de 2.500 metros cuadrados, en cuyo caso el plazo se reduce a cinco años.

-Un régimen de extinción de los contratos en los que no se lleven a cabo dichas actividades económicas, establecido en función de las cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades Económicas, que va de los cinco a los veinte años, en función de la solvencia económica del arrendatario. Recordemos que le corresponde a este último probar la cuota abonada en 1994.

Por tanto, a 1 de Enero de 2015 la mayoría de contratos de locales de renta antigua finalizan y los propietarios puede negociar rentas directamente con inquilinos.

¿A cuántos locales afecta?

Se estima que a unos 200 000 en toda España.

¿Qué va a pasar a partir de 1 de Enero de 2015?

Lo probable es que muchos de estos comercios (algunos centenarios) cierren por el incremento de costes de alquiler y veamos en sus ubicaciones (privilegiadas muchas de ellas) nuevas tiendas y en general franquicias de moda.