¿Qué pasa caso de divorcio? 

Si la pareja que se divorcia y ambos son titulares del préstamo hipotecario, aún con la sentencia en la mano de divorcio, a efectos de hipoteca seguirán «casados». Es decir, que ambos deberán responder por el pago de la hipoteca. Lo mismo se puede decir a efectos de avalistas si los hubiere (muchas veces los padres de la pareja).

Llegados a este punto lo mejor suele ser evitar la propiedad común y la hipoteca. Para esto hay tres posibles procedimientos :

– Venta de vivienda aun tercero,con lo que se podría liquidar la hipoteca. En este caso salvo que un juez no otorgue el uso de la vivienda a uno (por existir menores a cargo), deberán ambos estar de acuerdo en la operación de venta. Otro problema que puede surgir es que nos e encuentre una oferta superior a lo debido al banco en ese momento. En este caso, el banco debe autorizar la operación puesto que el diferencial (lo que la venta no cubre del préstamo hipotecario) suele pasar a ser un préstamo personal. No suelen los bancos poner facilidades si se da este último caso.

– Se diera dación de pago al Banco. Depende mucho de cuanto préstamo quede por pagar. En este momento, lo bancos, saturados ya de viviendas, son muy refractarios a operaciones de dación de pago. Depende mucho de los casos, pero es una salida poco probable.

– Un miembro de la pareja compra al otro su parte de la vivienda (habitualmente el 50%).  En este caso :

* Régimen de separación de bienes : Hay que hacer una extinción de condominio ante notario donde uno se adjudique el 100% de la vivienda.

* Régimen de gananciales : O ante notario o por vía judicial  donde se liquida la sociedad de gananciales.

El problema en ambos casos es que, aunque uno de los dos, se comprometa a pagar el 100% de la hipoteca, a efectos bancarios no queda liberado. Es decir, en caso de impago el banco ira a por ambos y luego el que vendió, tendrá que reclamar a su excónyuge.

Lo más prudente en esos casos suele ser que el que compre rehaga el préstamo hipotecario y se cancele el anterior. Entra en juego de nuevo el banco (que puede ser otro) con sus nuevas condiciones, avalistas… , pero a efectos de paz entre expareja suele ser lo mejor.

¿Qué pasa en caso de muerte de fallecimiento del titular de la hipoteca?

Con hipotecas a plazos tan largos como las concedidas durante la burbuja, este caso va a ser cada vez más frecuente. El principio que rige esto es : «Se hereda todo, lo bueno y lo malo, los activos y las deudas». Por tanto los hijos, cónyuge… quien marque la línea sucesoria y/o testamento heredara la vivienda (o su parte) y la hipoteca. Ahora bien una herencia se puede aceptar, rechazar o incluso tenemos la opción de «herencia a beneficio del inventario» (con esta opción se limitan las deudas a máximo el valor de lo heredado). Por tanto, si no se rechaza la herencia, el heredero obtendrá una parte (o un todo) de una vivienda y su hipoteca si la tuviera.

La posición de los bancos en este punto ha sido cubrirse las espaldas ante el caso de muerte, y es habitual que contraten seguros de vida sobre los hipotecados siendo el banco el beneficiado. De este modo, a la muerte del hipotecado, se ejecuta el seguro que cancela la hipoteca con lo que el banco queda pagado y los herederos libres de cargas hipotecarias. Es habitual su contratación en España en el momento de la firma de la hipoteca.

¿Qué pasa caso de venta de inmueble?

En este caso lo que suele marcar el contrato es que la cantidad recibida por el vendedor (e hipotecado) debe ir a cubrir en primer término la hipoteca. En algunos casos los bancos aceptan una novación de hipoteca cambiando el titular al nuevo comprador. Si es con otra entidad, entonces el proceso es subrogación de hipoteca y es mas complicado y costoso que la novación.

¿Qué pasa si con los años la tasación es inferior a la hipoteca de la vivienda?

Caso habitual en estos años. Pues es una situación de «peligro»  puesto que si queremos vender, el banco puede bloquear la venta al no cubrir el valor del préstamo. Es una situación peligrosa puesto que si impagásemos al banco y tuviéramos que vender, el banco podría bloquear la venta a ofertas posibles por no cubrir la hipoteca con lo que saldría a subasta y probablemente acabaría en manos bancarias por el 70% quedando el 30% a deber más las costas (que son altas).

 

 

¿Bajo qué Ley se rige?

No existe una ley específica para el alquiler de habitaciones. La LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) no aplica en este caso por no constituir una habitación los requerimientos mínimos para ser considerada una vivienda. Por tanto,  su regulación pertenece al derecho común, el Código Civil artículos 1542 al 1582 .

¿Y si el arrendatario arrienda una habitación?

Si un arrendatario ha alquilado un piso y desea alquilar una habitación a un tercero el primer requisito que se tendría que dar, es que su contrato de alquiler de la vivienda permitiera el subarriendo. Esto no es generalmente posible, porque la inmensa mayoría de contratos lo impide. En ese caso y en el supuesto que ese subarriendo sea para satisfacer una necesidad permanente de vivienda (es decir, no para una temporada puntual), se rige bajo LAU de 2013, Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo :

Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.

1. El contrato no se podrá ceder por el arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión, el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.

2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.

El subarriendo se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la finalidad indicada en el artículo 2.1. De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.

El derecho del subarrendatario se extinguirá, en todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.

El precio del subarriendo no podrá exceder, en ningún caso, del que corresponda al arrendamiento.

¿Y si el arrendatario arrienda una habitación pero no es por necesidad permanente?

En ese caso no se rige bajo LAU y se regirá por lo pactado entre las partes con el Código Civil como límites.

¿Está permitido el subarriendo?

Esto es, el supuesto de que un propietario alquila una habitación (da igual que sea en su residencia habitual o no) y el arrendatario de la habitación a su vez la realquila. Pues en este caso, si el contrato no marca nada en contra, está permitido (justo al contrario que bajo LAU). Por tanto, si no se desea que ocurra, explícitamente hay que prohibirlo en el contrato.

¿Cómo funcionan fiscalmente para el propietario?

Hay que declarar los ingresos obtenidos en todos los casos. En la declaración de la renta de las personas físicas se podrán deducir:

– Un 100% en el caso de arrendatarios entre 18 y 30 años y unos ingresos netos superiores al valor del Iprem.

– Un 50% en el caso de arrendatarios mayores de 30 años y/o con ingresos netos menores al valor del Iprem, y contrato con fecha anterior al 1 de enero de 2011.

– Un 60% en el caso de arrendatarios mayores de 30 años y/o con ingresos netos menores al valor del Iprem, y contrato con fecha posterior al 1 de enero de 2011.

Pero a partir de 2015 la reducción pasara al 50% en todos los casos. http://www.adrianosi.com/blog/variaciones-en-fiscalidad-de-alquiler/

¿Y si la vivienda es residencia habitual y tiene hipoteca?

En ese caso en la declaración de la renta hay una desgravación por hipoteca. Pero al estar alquilada una habitación hay que hacer una reducción de la parte proporcional de uso exclusivo del inquilino. Consulta vinculante realizada a la Hacienda pública con esta cuestión: http://petete.minhap.es/Scripts/know3.exe/tributos/CONSUVIN/texto.htm?NDoc=9278&Consulta=.EN+NUM-CONSULTA+%28V1729-07%29&Pos=0&UD=1

¿Qué fiscalidad hay para el inquilino?

No esta contemplada ninguna deducción al no poderse considerar su vivienda habitual.

¿Qué diferencias sustanciales hay con un alquiler de una vivienda?

Puesto que no se rigen bajo LAU.

	LAU	Alquiler habitación
Duración	1 año	Lo que se estipule en el contrato
Fianza	Al menos un mes (que en algunas comunidades autónomas debe depositarse en una cuenta específica o en las Cámaras la Propiedad)	Por regla general un mes, pero no obligatoria. Tampoco es necesario depositarla en cuenta específica o cámara de Propiedad
Renovación	Automática si no hay preaviso de un mes por parte inquilino hasta 3 años.	No existe derecho de prorroga forzosa. A la finalización del contrato, el arrendador puede recuperar la habitación.
Derechos de uso generales	No es divisible	Es posible formalizarlo en el contrato.
Regulaciones de convivencia	No tiene sentido en la medida que se alquila como una unidad	Es posible formalizarlo en el contrato.

¿Qué ventajas tiene?

– En general la morosidad es menor.

– Con la crisis actual, la demanda de habitaciones es alta.

– Es más rentable alquilar por partes que el piso al completo, si hay una ocupación suficiente.

¿Qué desventajas tiene?

– Si hay varios inquilinos, las zonas compartidas suelen estar más descuidadas y por tanto tener mayor desgaste la vivienda (cocina, baños).

– Los conflictos de convivencia a veces se escalan al propietario.

– Suele haber más rotación de inquilinos y por tanto mas trabajo para el arrendador.

¿Qué debería reflejar el contrato?

Sería razonable que reflejara al menos:

– Habitación que se alquila.

– Precio.

– Forma de pago.

– Si se formaliza, depósito y procedimiento de devolución (ejemplo, 1 meses después de finalización contrato).

– Duración contrato.

– Todos los servicios que se incluyen en el alquiler (derecho a cocina, teléfono, internet, etc) y cómo se repercutirán los gastos que de ellos se deriven.

– Si el inquilino puede subarrendar o no.

– Inventario de muebles y enseres de la habitación.

– Es buena idea, organizar la convivencia con unos criterios mínimos del tipo de limpiezas mínimas de zonas comunes, ruido, mascotas, visitas nocturnas, …

¿Qué criterio de precio se puede establecer para una vivienda?

Uno razonable es, considerar el piso completo y estimar su alquiler. Sacar el precio por metro cuadro útil. Después, calcular los metros cuadrados de la habitación a alquilar. Calcular el precio acorde al precio por metro e incrementarlo un 70%-100%.

Ejemplo :

Piso de 60m2 , precio de alquiler completo 300 €. Por tanto, 5 €/m2 . La habitación a alquilar es de 14 m2. Por tanto 14*5 = 70 €. El precio podría ser 1,70*70 = 119 € a 2*70 = 140 €

¿Dónde se puede anunciar/buscar?

http://www.pisocompartido.com/

http://www.idealista.com/

http://www.easypiso.com/

¿Ejemplos de contrato?

https://sites.google.com/site/papeleosalquiler/modelo-arrendamiento-habitacion

http://www.grauasociados.com/contratos/arrendamiento%20vivienda/Modelo%20de%20Contrato%20de%20Arrendamiento%20de%20Habitaciones%20con%20o%20sin%20Mobiliario.doc

 

 

¿Qué mecanismos de refrigeración existen?

Refrigerar es un proceso termodinámico en el que se extrae calor del objeto considerado (medido en temperatura). Esencialmente los mecanismos disponibles son :

– A través de un fluido que se lleva el calor sin cambio de fase. Por ejemplo, la refrigeración de un motor a través de agua. El agua a menor temperatura, extrae el calor del motor y normalmente a través de un circuito de agua se renueva con agua fresca.

– Aprovechando el calor latente de un fluido (normalmente liquido). El calor latente es la energía requerida por una sustancia para realizar un cambio de fase : pasar de solido a liquido (calor de fusión) o de líquido a gaseoso (calor de evaporación).  Este es el procedimiento que usa un botijo (evaporación) y un frigorífico para enfriar el fluido que luego usa para congelador y refrigerador.

¿Qué tipo de dispositivos se pueden usar?

En el hogar estos suelen ser :

– Ventiladores. Equipos que a través a través de un motor eléctrico hacen girar unas aspas que impulsan aire en general en la dirección del eje de rotación de sus aspas.

Fuente : Wikipedia

La razón de porque el aire que impulsa el ventilador refrigera es la siguiente :

El aire que tenemos alrededor del cuerpo, en días de calor es más húmedo por evaporación (sudoración) que el del resto de la habitación. El ventilador lo que facilita es la sustitución de ese aire por aire mas seco, con lo que la evaporación del sudor es mas eficiente. Esa evaporación es la que baja la temperatura y nos da sensación de frescor.

– Equipos de aire acondicionado. En esencia es un circuito de un gas que realiza un ciclo de compresión donde pasa a alta presión, se condensa (pasa a liquido), pasa baja presión y se evapora. En el evaporado, absorbe calor del entorno y por tanto se enfría.

Fuente : Wikipedia

¿Los pingüinos son lo mismo que el aire acondicionado?

Sí, son aires acondicionados portatiles.

 ¿Qué medidas podemos tomar en la casa para su refrigeración?

De lo que se trata es evitar que se caliente y de aprovechar las noches (menor temperatura) para su enfriado.

– Toldos y parasoles evitan el flujo directo de los rayos y por tanto que se calienten las estancias.

– Por la noche refrigerar la casa lo posible.

– Colores claros en la fachadas hacen que se caliente menos.

 ¿Cuánta energía necesitamos para refrigerar una casa?

Es bastante variable, pero si usamos un sistema de aire acondicionado una estimación adecuada es de cada 40 m2 de casa, 1 Kw/h de consumo eléctrico. Esto puede variar en función de la altura de los techos y la eficiencia del aparato. Ahora mismo, casi todos los aparatos acondicionados son de eficiencia B como mínimo siendo ya mayoría los A.

¿Qué precio tiene un ventilador?

Desde 12 € a 99 €. El consumo energético suele ser de entre 25-100 W/h.

¿Qué precio tiene un sistema de aire acondicionado?

Normalmente a partir de 1000 € con instalación. El consumo energético suele ser de entre 1-2 KW/h.

¿Es eficaz dejar abierto el congelador?

No. El ciclo de compresión que realiza el congelador genera al final más «calor» que frio. Lo que ocurre es que lo genera en sitios distintos. Caliente el entorno y enfría la cámara (donde están los alimentos). Si abrimos la puerta, el compresor trabajara más y calentara mas la habitación.

¿Algún mecanismo  «barato» para refrigerar?

– Coger botella de agua (o Coca Cola, Pepsi..) de 2 litros.

– Llevar con 70% agua (no llenar que el agua al congelarse se expande y pude romper la botella), 12 cucharadas de sal (10% aprox del volumen). Cerrar.

– Meter al congelador por la noche.

– Por la mañana tendremos una botella completamente congelada con algo de aire arriba

– Ponemos la botella en plato, fuera de la luz directa del sol y con un ventilador de poca potencia apuntando.

El aire que sale del ventilador es refrigerado por la botella y baja la temperatura de la habitación. En circustancias normales, la botella se descongelaría en aproximadamente 4-6 horas. El efecto térmico es que puede bajar la temperatura entre 2 y 4 grados en ese periodo.

El coste de congelación de cada botella son unos 5 céntimos de €.

¿Qué es el alquiler de temporada?

A veces conocidos como turísticos (aunque no forzosamente son sinónimos) son alquileres de corto espacio de tiempo. En este artículo nos centramos en el casi habitual de un propietario que alquila un piso de modo puntual no siendo su actividad principal esa y lo hace directamente sin intermediarios. No es lo mismo desde el punto de vista legislativo el alquiler de vivienda de temporada que los apartamentos turísticos (viviendas de alquiler frecuente, normalmente bajo gestión de empresa).

¿Se regulan bajo LAU?

No si hay regulación autonómica.. La Ley 4/2013  dice :

«de ahí que la Ley los excluya específicamente para que queden regulados en la normativa sectorial especifica o, en su defecto, se les aplique el régimen de los arrendamientos de temporada que no sufre modificación”

¿Bajo que régimen normativo se regulan?

Bajo la normativa que marca cada comunidad autónoma si existe.

Comunidad autónoma	Requerimientos
Andalucía	– En estudio. No esta regulado.
Aragón	– En estudio. No esta regulado. Planificado para finales de 2014.
Asturias	– En estudio. No esta regulado.
Baleares	– Sólo posible si la vivienda es  unifamiliares (aislada o pareada). Quedan por tanto excluidos los pisos o apartamentos en bloques (plurifamiliares). – No puede ser superior a dos meses. – Se debe garantizar : * Limpieza periódica de la vivienda. * Ropa de cama, lencería, menaje de casa en general y reposición de estos. * Mantenimiento de las instalaciones. * Servicio de atención al público en horario comercial. – Se debe presentar una inscripción en la Direccion General de Turismo de inicio de actividad. Ley 8/2012
Canarias	– Inscripción en registro del Cabildo Insular. Una vez cumplidos estos pasos el cabildo insular entregará las hojas de reclamaciones, el cartel anunciador de las mismas y el libro de inspección. Ley 7/1995
Cantabria	– Todas las propiedades deben ser adaptadas para personas con discapacidad– Los establecimientos de alojamiento turístico extrahotelero, tendrán una clasificacion de 1,2,3 o 4 llaves. – Factura, información, publicidad debe estar al menos en Inglés y Castellano. – Se entiende por “apartamento turístico” la unidad de alojamiento turístico extrahotelero que reúna los siguientes requisitos: * Estar compuesta, como mínimo, de cocina, salón-comedor, uno o más dormitorios independientes y uno o más cuartos de baño en pieza igualmente independiente. * Tener dotadas todas sus estancias con el mobiliario, enseres y equipamiento que le son propios. * Ocupar parcialmente el inmueble en el que se ubica. – Se entiende por “chalet” o “bungalow” la unidad de alojamiento turístico extrahotelero que reúna los siguientes requisitos: * Estar compuesta, como mínimo, de cocina, salón-comedor, uno o más dormitorios independientes y uno o más cuartos de baño en pieza igualmente independiente. * Tener dotadas todas sus estancias con el mobiliario, enseres y equipamiento que le son propios. * Ocupar la totalidad de un inmueble exento o, al menos, con dos fachadas al exterior, y con entrada independiente; en el caso de los bungalows, dicho inmueble tendrá una sola planta, mientras que los chalets podrán tener una o varias plantas, y estar rodeados de un jardín. – Se entiende por “estudio” la unidad de alojamiento turístico extrahotelero que reúna los siguientes requisitos: * Estar compuesta por una pieza conjunta de salón-comedor-dormitorio, una cocina incorporada o no a la anterior y un cuarto de baño en pieza independiente. *  Tener una capacidad máxima de dos plazas. * Tener dotadas todas sus estancias con el mobiliario, enseres y equipamiento que le son propios. * Ocupar parcialmente el inmueble en el que se ubica.– Se debe contar con sistemas contra incendio y de seguridad. – La viviendas deben estar dotadas de un sistema de agua caliente y calefacción. – Las de tres y cuatro llaves deben tener aire acondicionado. – Se debe presentar Declaración Responsable en la Dirección Regional de Turismo. La inspección del departamento de inspección de Turismo tasará su calidad y corroborará que la seguridad es correcta. – Es necesario también licencia municipal. – Se debe contratar un seguro de responsabilidad civil de al menos 175000 €. Decreto 82/2010
Castilla La Mancha	– En estudio. No esta regulado.
Castilla y León	– En estudio. No esta regulado. Planificado para  finales de 2014 para apartamentos turisticos (bloques) , pero no planificado para un sólo piso.
Cataluña	– Disponer de la cédula de habitabilidad y satisfacer en todo momento las condiciones técnicas y de calidad exigibles a las viviendas en general.– No puede ser ocupada con más plazas que las indicadas en la cédula. – Debe estar suficientemente amueblada y dotada de los aparatos y enseres necesarios para su ocupación inmediata, y en perfecto estado de higiene. – Antes de empezar la actividad de la vivienda de uso turístico es preciso presentar ante el Ayuntamiento del municipio donde se ubica la vivienda una comunicación previa de inicio de actividad debidamente formalizada por el propietario, y por el gestor en su caso (ver modelo) – Se debe facilitar a los usuarios y vecinos el teléfono de atención inmediata de consultas e incidencias. – Se debe garantizar un servicio de asistencia y mantenimiento de la vivienda.– Remitir a la Dirección General de la Policía la información relativa a la estancia de las personas que se alojen, a través del web de los Mossos d’esquadra Registro de viajeros de establecimientos de hospedaje. – Se debe recaudar el impuesto sobre las estancias en establecimientos turísticos (IEET) – Hay que incribir en Registro de Turismo de Cataluña adscrito a la Dirección General de Turismo de la Generalidad de Cataluña. – Téngase en cuenta que el alquiler de vivienda de temporada puede estar prohibido por el ayuntamiento o incluso por los estatutos de la comunidad de propietarios. Verifíquelo previamente. Ley 13/2002 y el Decreto 159/2012
Comunidad Valenciana	– Con una sola vivienda no es necesario registro.
Extremadura	– En estudio. No esta regulado.
Galicia	– En estudio. No esta regulado.
La Rioja	– En estudio. No esta regulado.
Madrid	– En estudio. No esta regulado.
Navarra	– En estudio. No esta regulado.
País Vasco	– En estudio. No esta regulado.
Murcia	– En estudio. No esta regulado.

¿Existen grupos de presión sobre este tipo de alquileres?

Si. En las zonas más turísticas de España, la industria hotelera presiona para la limitación de este tipo de alquiler por ser competencia directa a sus servicios.

¿Cómo es la fiscalidad para el propietario?

El arrendamiento de temporada está considerado arrendamiento para uso distinto de vivienda habitual. Los gastos deducibles son los mismos que un contrato LAU de no temporada : gastos de financiación y conservación, comunidad, tributos, seguros, etc. Pero no es posible aplicar reducciones al rendimiento neto por la edad de los inquilinos (www.adrianosi.com/blog/fiscalidad-en-alquiler-para-propietarios).

¿Es necesario el certificado energético en alquiler de temporada?

Si el alquiler está por debajo de cuatro meses al año no es obligado el certificado energético.

¿Se debe cobrar IVA en alquiler de temporada?

No, el alquiler de temporada esta exento de IVA.

¿Cuál es la fianza en un arrendamiento de temporada?

En rigor, salvo cambio de legislación autonómica son dos meses de fianza. Este evidente exceso probablemente cambie en el futuro.

¿Qué ha cambiado?

Esencialmente los tramos de IRPF, disminución de retenciones de régimen de autónomos, se añade tributación a la indemnización por despido, disminución de impuesto de sociedades, variaciones en tributación de alquiler.

¿Cuándo aplica?

La mayor parte de la reforma se aplicará en 2015 y 2016

¿En qué varía el alquiler?

Varía solamente  el régimen de propietario.

– Sólo aplica a nuevos arrendamientos (1 de Enero de 2015 en adelante). No es una reforma retroactiva.

– La exención  de la vivienda pasará del 60% al 50% en el caso general.

– En el caso de que los inquilinos sean menores de 30 años, la exención era del 100% y pasará a ser del 50%.

Por tanto se unifican las exenciones al 50% en todos los casos. Anteriormente : http://www.adrianosi.com/blog/fiscalidad-en-alquiler-para-propietarios/

¿Puede variar la norma?

Sí, puesto que tiene que pasar por el congreso y dar el visto bueno la Troika europea (que tiene derecho de veto en materia fiscal).