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¿Qué es? Son las nuevas medidas presentadas el 5 de Abril de 2013 por la actual titular del Ministerio de Fomento, la Ministra Ana Pastor. Son tres conjuntos de medidas convergentes sobre el mercado de alquiler que pretenden :

– Facilitar el acceso a la vivienda a los sectores de población con menores recursos.

– Fomento de la rehabilitación de edificios y la regeneración y renovación urbanas para propiciar una reactivación sostenible del sector de la construcción, unos edificios más seguros y una mejora de la eficiencia energética.

Al conjunto el ministerio le ha llamado Plan Integral de Vivienda y Suelo.

¿Qué medidas contempla en ayudas de alquiler?

Contempla ayudas a :

–  mayores de edad.

– alquiler mensual igual o inferior a 600 euros.

– límite de ingresos menor a tres veces el iprem (532,5 euros al mes o 6.390,13 euros al año y en 12 pagas), modulable según el número de miembros y composición de la unidad de convivencia, lo que asegura que accedan a la ayuda las familias más necesitadas.

– las ayudas no superarán los 4.200 euros anuales y tendrán  preferencia las familias desahuciadas.

– Tendrán como límite  hasta el 40% del alquiler y su vigencia ser de un año, prorrogable si se siguen cumpliendo las condiciones.

¿Qué medidas contempla en rehabilitación, regeneración y renovación urbanas?

Requerimientos :

– para inmuebles con antigüedad superior a 1981, y con donde al menos el 70% de su superficie tenga uso residencial de vivienda. Debe constituir el domicilio habitual de sus propietarios o arrendatarios.

– pueden solicitar estas ayudas comunidades de propietarios  o propietarios únicos de edificios de viviendas.

Ayudas de :

– ayudas de hasta 4000 euros por vivienda para conservación.

– ayudas de hasta 2.000 euros por vivienda para mejora de la eficiencia energética. Puede llegar a 5.000 euros si se reduce en un 50% la demanda energética del edificio.

– ayudas de hasta 4000 euros por vivienda para mejora de accesibilidad.

– en el caso de regeneración urbana,  ayudas de hasta once mil euros por vivienda rehabilitada, treinta mil euros por vivienda construida en sustitución de otra demolida y dos mil euros por vivienda para la obra de urbanización.

¿Qué nueva oferta de alquiler hay? Se contempla la creación de un parque público de vivienda en alquiler sobre suelo público o edificios públicos. Las ayudas tendrán como límites :

– 250 euros por m2 útil de la vivienda en proporción a la superficie de la misma.

– el 30% del coste de la edificación con un límite máximo de 22.500 euros por vivienda.

Se contemplan dos tipos de vivienda para este parque :

– vivienda de alquiler en rotación de convivencia con rentas menores de 1,2 veces el iprem (532 euros mensuales) y donde el precio del alquiler no podrá superar 4,7 euros mensuales por m2 útil.

– vivienda de alquiler protegido para unidades de convivencia con ingresos entre 1,2 y 3 veces el iprem. el precio del alquiler no podrá superar 6 €mensuales/m2 útil.

¿Se contempla alguna ayuda para prestamos hipotecarios? Se mantienen las ayudas de subsidiación concedidas en aplicación de planes de vivienda anteriores.

¿Existen ayudas para evaluación de la eficiencia energética de los edifcios? Existen ayudas de hasta un 50% del coste de evaluación de accesibilidad, eficiencia energética y estado de conservación para comunidades de vecinos y propietarios únicos que realicen el informe  antes de que finalice el año 2016.

¿Más medidas? Línea ICO para la rehabilitación de viviendas y edificios 2013, Línea IDEA, programa de ayudas a proyectos integrales de ahorro y eficiencia energética en edificios de viviendas y Proyecto Clima para la reducciones verificadas de CO2 en el sector de la vivienda.

¿Entra el certificado energético en vigor? La norma establece que a partir de 1 de junio de 2013 será obligatorio poner a disposición de los compradores o arrendadores de edificios o de parte de los mismos, para alquileres con una duración superior a cuatro meses, un certificado de eficiencia energética. Como herramienta para facilitar la obtención de dichos certificados, por mandato del Ministerio de Industria, Energía y Turismo y del Ministerio de Fomento, el IDAE ha elaborado los programas informáticos CE3 y CE3X, ambos publicados como Documentos Reconocidos a disposición de los técnicos certificadores.

¿De qué presupuesto está dotado el Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana (2013-2016)?  2.421 millones de euro.

¿Pueden variar estas leyes? En líneas generales se espera poca variación. Pero en su paso por las cámaras (parlamento y senado) pueden ser enmendadas en algunos puntos.

¿Qué es el alquiler con opción a compra? Es un contrato en el que una parte, el propietario de la vivienda, está obligado a vender la vivienda si la otra parte, el inquilino, decide comprar después o durante (según se estipule) el periodo de alquiler acordado.

La compra es una opción que tiene el inquilino, no una obligación. A no ser que se establezca lo contrario en el contrato (muy poco habitual), el inquilino puede terminar desestimando la opción de compra o intentar renegociar el precio de venta.

Al menos debe constar el precio del inmueble y plazo de tiempo que el inquilino tiene para ejecutar su derecho a compra.

Puede ser contrato independiente o un anexo al contrato de arrendamiento.

Se puede inscribir en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros.

¿Es habitual en España?  No, es una opción poco usada tanto por potenciales compradores como por vendedores. No hay datos fiables del porcentaje de alquileres que llevan clausulas de opción a compra, pero es un hecho que son muy minoritarios.

¿Por qué se ha usado poco?  El primer motivo es por desconocimiento general. El motivo más de fondo tiene que ver con que, para que existan alquileres con opciones a compra, se necesita un mercado de alquiler maduro. El mercado español empezó a alcanzar la madurez legal con las reformas del 2005-2008 y con la última reforma de la LAU de 2012 (todavía no completada). Es a partir de entonces, con una crisis en ventas sin precedentes cuando el mercado inmobiliario empieza a usar esta fórmula.

¿Qué ventajas tiene?

– El precio de la vivienda se fija en el momento de la firma del contrato de arrendamiento. Si la vivienda sube, el inquilino puede realizar la compra, puesto que el precio marcado es menor al que existe en el mercado. Si la vivienda baja, el inquilino podrá buscar otra en el mercado para realizar la compra, o intentar renegociar el precio con el dueño.

¿Cómo es la fiscalidad de estos contratos? Este ha sido uno de los puntos que más incertidumbre generaba. Consultado al abogado Jesús Guinea, al respecto : «En principio y entre particulares no hay IVA, el arrendador debería declarar la opción de compra como parte del arrendamiento más, y después al momento de la venta, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales se abonaría sobre el total precio de venta» . 

En esencia se pueden dar estas dos opciones :

•  Opción de compra donde sólo se especificó el plazo y el precio de la vivienda: durante la vigencia del alquiler, el arrendador deberá declarar el alquiler en su declaración de impuestos y el arrendatario deducirlo en su IRPF según las normas tributarias establecidas. Cuando se efectúe la operación de venta, el arrendador deberá declarar esa ganancia patrimonial y el comprador deducirla.
• El arrendatario ha pagado una cantidad al propietario por el derecho de opción de compra: el propietario por una parte tendrá que declarar esa ganancia en su declaración de la renta, pero el futuro comprador no podrá desgravarse todavía esa cantidad, «dado que la operación descrita no encaja en ninguno de los dos únicos supuestos en que la normativa vigente permite la citada deducción respecto de cantidades invertidas con anterioridad a la adquisición de la vivienda habitual».

El caso de que el propietario sea una empresa es fiscalmente más complicado aunque se racionalizó en 2007.

Si alguien tiene dudas al respecto que nos lo consulte y se lo detallamos.

¿Se requiere realizar algún trámite extra frente a un contrato de alquiler sin opción a compra? No especialmente si el contrato esta bien redactado. No es necesario un notario hasta el momento de la compra efectiva. Se puede registrar el contrato en el registro de la propiedad, pero no es obligatorio.

¿Es obligatorio que parte de la renta sea restada del precio final? Es optativo, pero es habitual. Lo normal es fijar el precio de compra (que puede variar según el año que se ejecute) y un porcentaje de la renta de alquiler se resta al final del periodo de compra.

¿La nueva LAU ha variado algo el alquiler con opción a compra? No, sigue las mismas líneas que la anterior.

¿Qué se debe tener en cuanta al firmar un contrato con opción  a compra? Lo mismo que en el caso de una compra y muy en especial constatar que la vivienda está libre de cargas.

¿Tiene alguna ventaja a la hora de adquirir una hipoteca? Siendo puristas ninguno, pero dado que el inquilino tiene un histórico de pago de renta correcto, es un indicio para la entidad bancaria para conocer mejor el riesgo de la operación.

¿Y si hay problemas de impago durante el contrato de alquiler?  La misma legalidad que en el caso de un alquiler sin opción. Denuncia por impago y si persiste lanzamiento. Más allá de los dos meses de impago (criterio general) se perderá la opción, es decir, el derecho exclusivo a optar a la compra del inmueble.

¿Y si el inquilino no ejecuta la opción a compra? Es una opción. El inquilino está en su derecho de ejecutarla o no (salvo que conste obligación en contrato, hecho muy poco habitual). Sin embargo, las cantidades pagadas por la obtención del derecho a compra (habitualmente parte de la renta mensual), se pierden. Es posible incluir penalización en la opción de compra, pero no es nada habitual.

¿Y si el propietario deja de pagar su hipoteca durante el proceso?  Si es posterior a la constitución de la hipoteca desaparecería la opción a compra, y al arrendatario sólo le quedaría reclamar contra el propietario las cantidades entregadas.