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¿Qué factores influyen el precio de alquiler o venta de una vivienda? Son varios los factores que influyen :

– Estado de la conservación : Más allá de la edad de la vivienda, lo valorado es el estado en sí del inmueble. Cocinas, baños, estados de pinturas y suelos suelen ser los factores más determinantes para juzgar el estado de conservación de una casa.

– Superficie : La cantidad de metros construidos o el de  metros útiles y su reparto en la casa. Además del valor intrínseco, es un valor muy relacionado con su entorno. Es decir, una casa con unos metros útiles menores que la media de su entorno será pondera negativamente en el precio más allá de su valor en sí mismo.

– Localización : Las zonas centro y semicentro de las ciudades son las más valoradas aunque esto ha cambiado y vuelto a cambiar con la recesión actual. Poco antes de la crisis, las zonas residenciales sin llegar a los precios del centro estaban mucho más valorados que en la actualidad.

– Servicios : La existencia de zonas de zonas verdes, deportivas, guarderías, colegios, centros de ocio… dan un plus al valor del alquiler.

– Altura : En bloques de pisos, cada altura sube el precio siendo los áticos los más valorados (con un 10-15% de sobreprecio a igualdad de prestaciones que otra vivienda de sus mismas características).

– Muebles : Si el amueblado de la vivienda es de calidad o con buen diseño o con buen encaje en la casa (buenas soluciones habitacionales), los inquilinos suelen aceptar pagar un plus sobre el alquiler medio de la zona.

– Ascensor : Especialmente de segundos pisos en adelante.

– Garaje y trastero : Muy en especial en zonas céntricas con dificultades de aparcamiento.

– Sistema de calefacción, calidades de ventanas, calidades de la iluminación : En esencia  que el inmueble tenga buenos sistema de calefacción (caldera de convección en caso de gas, acumuladores nocturnos en caso de electricidad), aislamientos y eficiencia en los medios de iluminación.

¿Qué factores quitan valor a una vivienda? Todos los anteriores en su faceta negativa (casa pequeña, mal repartida, bajos, sin servicios…) se suma la prisa en la venta o alquiler. Un propietario ansioso es un propietario que devalúa el valor del inmueble.

Mención aparte merece el caso de viviendas que acumulan muebles de baja calidad u obsoletos o de difícil encaje con la vivienda que han sido puestos por los propietarios más como trastero que como medio para amueblar la vivienda. El efecto es una devaluación del valor vivienda.

También resta valor una vivienda sucia, o muy desordenada cuando se esta enseñando al potencial comprador o arrendatario.

Por último, como cualquier acuerdo económico, la confianza entre las partes hace bajar el riesgo en la operación. Propietarios desconfiados en exceso o displicentes ante las preguntas y dudas degradan el valor del inmueble. La cercanía y la accesibilidad (que no el colegeo) permiten al potencial comprador eliminar dudas de vicios o problemas ocultos  en el inmueble.

¿Si quiero incrementar el valor de mí inmueble por dónde debería empezar? Puesto que la localización no se puede variar, los ejes de actuación deberían ser :

– Ordenar y limpiar el inmueble.

– Tener claro todos los servicios que tiene el inmueble en la zona y hacerselo saber al potencial comprador o inquilino.

– Si no va con muebles quitarlos todos (el concepto de semiamueblado no es una figura legal en nuestro ordenamiento jurídico) y si van con muebles dar una solución habitacional al menos aceptable. Cocina y baño siempre plena y correctamente equipados.

– Si los electrodomésticos son de bajo rendimiento energético, plantearse adquirir unos de eficiencia A+ en adelante. Lo mismo con las bombillas.

– Mejorar los aislamientos de la casa donde sea posible. Si es posible ventanas de doble lámina con ruptura térmica y si no, sellado con espuma las pitas de aire que pudiera haber.

¿Cómo ponderan los distintos factores en el precio? Localización, superficie, estado de conservación y servicios son aproximadamente  el 80% del precio de la vivienda. Otros como altura (con ascensor) viene a ponderar en venta como 5000 € por piso hasta el 5º. Áticos ponderan un 15% más del precio medio a igualdad de condiciones. Garaje y trastero depende de metros, cerrado, facilidad de acceso…

¿Qué es? Es un acrónimo de la palabras : European Interbank Offered Rate . El Euribor es el tipo de interés que paga, como tasa, un banco cuando otro le presta dinero. Las entidades financieras usan diferentes tipos de interés según el plazo al que se prestan dinero.  Se puede hablar de Euribor a una semana, a un mes o a un año, aunque el habitual cuando se habla de Euribor es hablar de Euribor a un año.

¿Cómo se calcula? El Euribor se calcula como la media de los tipos de interés de oferta diarios de un panel de 39 de las entidades de crédito más activas en el mercado interbancario europeo (aunque no todos los bancos son europeos, de la UE o de la zona euro). http://es.euribor-rates.eu/panel-de-bancos.asp

El Euribor se calcula mediante la media aritmética simple del tipo de interés a que los 39 principales bancos europeos ofertan su dinero a otros bancos. Estos precios los publica diariamente la Federación Bancaria Europea, es decir, la asociación de todas las entidades bancarias y crediticias de la zona Euro.

¿Desde cuándo existe? El Euribor existe desde 1999 el año de introducción del Euro. Antes se publicaba diariamente una tarifa similar denominada Aibor. Además, existían diferentes tipos de referencia nacionales como el Pibor en Francia y el Fibor en Alemania.

¿Dónde se usa el Euribor? Fundamentalmente en el ámbito de la UE. Existen créditos fuera de la UE vinculados al valor del Euribor pero su uso habitual es la UE y su zona de influencia.

¿Qué valores ha llegado a tener? El máximo alcanzado en el Euribor a un año durante el 2008 fue el día 2 de octubre que consiguió llegar hasta el 5,526%. El mínimo fue 14 de diciembre de 2012, cuando se situó en el 0,537 %.

¿Hay otros índices similares? Libor que es un equivalente del mercado de Londres. IRPH, Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios. Prime rate, equivalente americano del euribor.

¿Cómo se prevé su evolución? Pese a depender de muchos factores (la propia salud de los bancos que conforman el panel, liquidez del mercado…) se considera que su estado natural en ausencia de factores externos es entorno a 1%-1,5% por encima de la inflación media de la UE . Actualmente la recesión marca una anomalía puesto que varios países están con inflaciones negativas o casi (descontados la energía). Pero esta situación es transitoria, por tanto, a medio plazo lo lógico es que subiera desde los mínimos actuales.

¿Dónde se usa? En derivados de renta como futuros, swaps y acuerdos sobre tipos de interés futuros es el índice de referencia. Se emplea de modo masivo como el tipo de referencia para el cálculo de hipotecas e imposiciones a plazo. También es usado en algunos prestamos personales e incluso los créditos del ICO han estado referenciados a Euribor.