FACTORES EN EL CAMBIO DE TENDENCIA DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA

¿Cuál ha sido la evolución del precio de la vivienda en los últimos años?

Se puede observar que, a partir del año 1998, la vivienda empieza a crecer de manera casi desbocada hasta 2008 (años de la burbuja) y que en 2008 empieza a caer rápidamente.

Todos los años de la burbuja, el precio de la vivienda sube mucho más que el índice de precios al consumo (IPC).

La caída  :

Hay que tener en cuenta que en este caso las inflaciones y las caídas de precio de vivienda se acoplan, es decir, que los precios suben mientras las viviendas bajan, con lo que se amplifica el efecto de la caída.

Descontada la inflacción (euros constantes), el precio de la vivienda está casi a niveles de 2004.

¿Cuál ha sido la evolución de los salarios en los últimos años?

(fuente agarzon)

Se puede observar como los salarios han ido creciendo (línea azul), pero que el crecimiento de la capacidad adquisitiva (línea marrón) es, desde los años 90, casi 0. Por tanto, los salarios llevan estancados en su capacidad de compra desde los años 90.

Si los salarios no crecían, ¿por qué se infló la burbuja?

Por tres motivos que actuaron al unísono:

– La bajada del desempleo desde finales de los 90 a 2007.

(fuente wikipedia)

– La bajada del interés bancario (Euribor), que hacía el crédito más barato.

(fuente gurublog)

– Se creó efecto riqueza en el comprador al pensar que compraba caro, pero que vendería aún más caro.

Es decir, más gente trabajando (aumentó de la capacidad de compra colectiva, pero no individual) y precios de crédito menores. La mayoría de la gente confió en tener empleo o que podría conseguir otro y le era barato endeudarse. Se compró a crédito barato (sin dinero real en los salarios) en base a expectativas de empleo y valor de lo comprado. Cuando el esfuerzo de compra rebasó todas las capacidades de endeudamiento (hipotecas a 40 años…), el castillo de precios se derrumbó.

¿Cómo evolucionó el esfuerzo de compra en los últimos años?

Esta cifra es muy significativa porque se considera un muy buen índice para saber si el mercado inmobiliario está infra o sobrevalorado.

(fuente idealista)

Se considera que el mercado inmobiliario está en su punto de equilibrio cuando el esfuerzo de compra está entorno a 4 años de salario bruto. Obsérvese que, hasta aproximadamente el año 2000, el esfuerzo era de ese orden pero que se dispara rápidamente hasta que llega a casi 8 en el año 2007. Ésto, de modo abreviado, quiere decir que en 2007 los compradores cobraban la mitad de lo que deberían o que las casas valían el doble de lo que deberían (o algo entre ambas opciones). Pero, en 2013 seguimos por encima de 4, por tanto, dado que no es previsible una ganancia generalizada de poder adquisitivo, a la vivienda aún le queda un recorrido hacia abajo de entorno a un 30%.

¿Cuánto stock de vivienda hay acumulado?

Éste es el otro problema de mercado inmobiliario. Hay un sobrestock de vivienda construida disponible.

(fuente investorsconundrum)

El mercado español necesitaba alrededor de 350.000 – 400.000 viviendas nuevas para absorber la demanda. Durante los años de la burbuja se construyeron hasta el doble de las necesarias (durante varios años). La vivienda construida al final de su ciclo expansivo ha quedado sin vender y se junta además con las ejecuciones hipotecarias de ciudadanos que, no pudiendo pagar su vivienda, han sido desahuciados. Este stock, sobre el que no hay un pleno consenso de su cantidad, se estima entorno a 700.000 viviendas actualmente.

Combinando estos factores, ¿cuándo tocará suelo el precio de la vivienda? De modo resumido: cuando la oferta y la demanda se encuentren en precio. Y para esto van a contar :

– Repunte sostenido del empleo

– Ajuste del esfuerzo familiar de compra a 4 años (en lugar de los 6 actuales)

– Liquidación del stock pendiente que atasca todo el sistema inmobiliario (en buena medida es uno de los objetivos del Sareb)

Si nos tuviéramos que mojar: 2-3 años de ajuste por delante todavía.

Si usted tuviera que comprar o pensara invertir en mercado inmobiliario, haga la siguiente cuenta: mire el precio medio de la zona por metro cuadrado y quítele el 30%. Si a ese precio rebajado por metro cuadrado se la venden, quizás acabe haciendo un buen negocio … con paciencia.